Слово редакции

Дорогие друзья!

Мы продолжаем выпуск ежегодного сборника «Энциклопедия российской секьюритизации» и представляем вашему вниманию его одиннадцатый номер.

Во вступительном слове прошлого выпуска Энциклопедии мы писали: «2020 год выдался во всех смыслах необычным — всем нам приходилось справляться с последствиями коронакризиса и привыкать к работе в новых условиях». Тогда казалось, что коронавирусная история близится к своей развязке, но получилось не совсем так — впереди нас ждали новые и новые витки ее развития. Однако так или иначе можно с уверенностью сказать, что рынок научился с этой «историей» уживаться и даже взаимодействовать.

На первом плане в 2021 году уже традиционно фигурировали ипотечные бумаги ДОМ.РФ — именно на них пришелся наибольший объем размещений на рынке — 11 выпусков общим объемом более 400 млрд рублей.

Эксперты выпуска считают, что тенденция преобладания ипотечных бумаг ДОМ.РФ кардинально не изменится и по итогам 2022 года, и отмечают, что побуждающим фактором к секьюритизации для оригинаторов станет не столько возможность привлечь фондирование, сколько разгрузка капитала. Также среди предполагаемых тенденций — выход в 2022–2023 годах в сегмент многотраншевых сделок как недавних дебютантов, так и новых оригинаторов.

Среди ключевых трендов авторы Энциклопедии отмечают интерес розничных инвесторов к инструменту, активное использование цифровизации в виде секьюритизации электронных закладных и фокус в сторону ESG-финансирования.

Надеемся, что опыт экспертов и аналитическая информация, размещенная в сборнике, помогут в вашей работе.

До встречи в следующих выпусках Энциклопедии.

Коллектив редакции


С учетом стремительно меняющейся ситуации на рынке считаем необходимым уточнить, что большая часть материалов наших авторов поступила в редакцию до 21 февраля 2022 года. События после этой даты в статьях наших экспертов не учтены.

Мультиоригинаторные сделки ипотечной секьюритизации в России: особенности для оригинаторов

Первые мультиоригинаторное сделки были реализованы еще в рамках программы мультиоригинаторной платформы АО «АИЖК» в 2015–2017 годах (далее — Проекты). Примерами сделок являются ЗАО «МИА 1», ЗАО «МИА 2». Коллеги из АО «АИЖК» (АО «ДОМ.РФ») заложили принципы организации и структурирования таких проектов в России. Среди рыночных размещений облигаций с ипотечным покрытием вне программ АО «ДОМ.РФ» можно выделить проект ООО «ИА Титан-3», в рамках которого не только было обеспечено успешное размещение облигаций в 2021 году, но и предоставлялось промежуточное финансирование ипотечного агента. В данной статье мы постараемся кратко перечислить ключевые особенности таких сделок с точки зрения оригинаторов.

Что нам стоит дом построить

Себестоимость строительства многоквартирных домов в 2022 году продолжит расти, но заметно меньшими темпами. Ажиотажный спрос в 2020-м и 2021 годах существенно повлиял на рост цен на жилье в России. Так, по данным Росстата, только за 2021 год цены на первичную недвижимость подскочили более чем на 25%. Помимо усиления спроса на фоне сокращения предложения на рынке, на стоимости первичной недвижимости сильно сказался и рост цен на строительные материалы в 2021 году, вызванный повышением мировых цен на сырье и удорожанием логистики.

«Выбор в пользу однотраншевых ипотечных облигаций»

Облигации ESN — новый вид европейских облигаций, обеспеченных кредитами МСП

Европейские обеспеченные облигации (англ. European Secured Notes, ESN) — это новый вид ценных бумаг из класса обеспеченных облигаций (ОО)1, масса покрытия которых будет состоять из кредитов, выданных субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП). По мнению агентства Moody’s, кредиты МСП являются более рискованными, чем жилищные ипотечные кредиты, обеспечивающие классические ОО. Однако ESN не обязательно будут более рискованными, чем обеспеченные облигации с ипотечным покрытием. Если в структуры ESN будут встроены необходимые меры защиты, они смогут снизить кредитные риски, характерные для кредитов МСП.

Цели и задачи развития рынка неипотечной секьюритизации

Несмотря на относительные успехи в деле выпуска ипотечных ценных бумаг, в России сделки неипотечной секьюритизации все еще носят единичный характер. Данный сегмент рынка не получил всестороннего развития: крайне ограничен перечень оригинаторов, не сформирована база потенциальных инвесторов и вторичный рынок, сохраняется ряд инфраструктурных дисбалансов, слабо задействованы механизмы государственной поддержки, не устранены отдельные законодательные ограничения. Причиной и вместе с тем следствием такой ситуации является системная недооценка потенциала неипотечной секьюритизации и роли, которую структурированные облигации специализированных финансовых обществ (СФО) могли бы сыграть в финансировании экономического роста.

О корпоративном структурировании компаний специального назначения: желания и возможности

Использование некоммерческих фондов как учредителей (участников) компаний специального назначения- (далее — КСН) является общепринятым на рынке секьюритизации, в том числе поддержанным Банком России, Министерством юстиции России, рейтинговыми агентствами.